L’indagine di Nomisma sulle famiglie italiane fotografa dinamismo sul mercato nonostante le preoccupazioni per le difficoltà reddituali ed economiche. Aumentano sia la propensione all’acquisto (e la dipendenza da mutuo) che le fragilità di chi resta in affitto non potendo comprare e/o non riesce a coprire le spese

Quasi 20 milioni di famiglie sono “sfiduciate”. L’inflazione erode la capacità di risparmio. Circa 800mila hanno difficoltà a pagare il canone d’affitto e 300mila a onorare la rata del mutuo. Tuttavia – contro ogni aspettativa – cresce la voglia di comprare (o cambiare casa). Non una casa qualunque, la cui unica “leva” siano i metri quadrati. La casa si deve “piegare”, adattare al nostro (mutato) stile di vita. Un “abitare arricchito” da servizi (dai bambini agli anziani). Anche a costo di andare in periferia o uscire dalla città, sino a dove il mutuo (dal quale dipende oltre l’80% degli acquisti) può consentire.

È quanto emerge dall’analisi “Famiglie e investitori alla prova di un abitare arricchito”, in occasione del 15° Rapporto sulla finanza immobiliare, a cura di Nomisma e presentata questa mattina

Cercare casa per superare la sfiducia

Nonostante soffino venti di guerra, ben 3,5 milioni di famiglie sono potenzialmente interessate a una nuova condizione abitativa e quasi 900mila hanno intrapreso iniziative concrete rivolte all’acquisto. E se da sempre il clima di sfiducia si è tradotto in una situazione di inattività-passività, in questa fase le famiglie italiane – benchè prudenti e preoccupate del futuro – si stanno muovendo sul fronte dell’abitare: locazione, acquisto e ristrutturazione. Cercare una nuova casa diventa la chance per un riequilibrio familiare che trasforma la sfiducia.

«Tuttavia – ha spiegato Marco Marcatili, responsabile dello Sviluppo di Nomisma e curatore dell’indagine – l’Indagine 2022 mostra l’urgenza di superare un’idea di “abitare semplificato” molto ricercata dai soggetti di offerta pubblici e privati in campo nel Paese. Bisogna superare l’automatismo di mercato che ragiona solo per metri quadrati e numero di stanze, ma non coglie la compresenza di bisogni e desideri. Bisogna avanzare verso un “abitare arricchito”, che tiene conto delle diverse forme di vulnerabilità (economica e sociale) e delle diverse componenti (single anziani, famiglie numerose, separati con figli, presenza di anziani o disabili). I metri quadrati non devono per forza essere tanti, ma offrire una risposta credibile alle domande complesse delle famiglie italiane».

C’è molta sfiducia nelle famiglie italiane. Ma più che per la propria situazione personale, per quella del Paese (3 famiglie su 4 ritengono che l’Italia dovrà affrontare forti problemi economici). Aumenta la quota di famiglie che giudica il proprio reddito adeguato a far fronte alle spese primarie, passando dal 28,2% al 35,5% del totale, anche per effetto di un aumento del valore del reddito medio disponibile nell’ultimo anno, mentre si assottiglia la componente che ritiene inadeguato il proprio reddito, che raggiunge il 15,8 per cento. Per quasi la metà dei nuclei (48,6%), le disponibilità vengono ritenute appena sufficienti: si tratta di una componente piuttosto vulnerabile, condizionata pesantemente dal blocco delle attività durante la pandemia.

Chi compra

La componente reale interessata all’acquisto esprime una domanda che proviene prevalentemente da famiglie giovani (18-34 anni e 35-44 anni), con un elevato titolo di studio, imprenditori, liberi professionisti e dirigenti, residenti nelle grandi città, coppie con figli, che vivono in affitto, desiderose di migliorare la propria condizione abitativa.
Le motivazioni di acquisto di “prima casa” e di “sostituzione prima casa” riguardano complessivamente l’81% delle volontà manifestate, in linea con il 2021.
L’indagine conferma, inoltre, una crescita delle intenzioni di chiedere prestiti da parte delle famiglie, che prefigura una maggiore dipendenza da mutuo. Un segnale incoraggiante in tal senso proviene dalla maggiore solidità economica rispetto a 12 mesi fa dei nuclei che si affacciano al mercato delle abitazioni: crescono gli equipaggiati, ossia quelli che hanno un reddito adeguato, passando dal 3,9% al 5,1%, mentre diminuiscono gli incauti, che vantano un reddito appena sufficiente, passati dal 7% al 6,3 per cento.

Se la quarantena ha quindi imposto un ripensamento degli spazi interni, ha fatto emergere la necessità di case nuove e/o ristrutturate ad elevata efficienza energetica, con spazi esterni (giardino privato o balcone), stanza in più (per studio, hobby, un genitore anziano, una badante o una baby sitter), oltre alla dotazione di servizi digitali necessari per la connessione veloce ed impianti tecnologici.
«In questa direzione – ha proseguito Marcatili – la rilevazione 2022 segnala l’efficienza energetica (da parte del 40% delle famiglie), il giardino interno ad uso esclusivo (32%) e lo stato manutentivo nuovo o recentemente ristrutturato (27%) tra i driver più “sensibili” ed “emotivi” di questo tempo, consapevoli del salto in parte già avvenuto verso una nuova domanda a valore contestuale ancora non soddisfatta dall’offerta di mercato o da politiche pubbliche dei bonus fiscali, esclusivamente orientate sull’oggetto-casa e non sulla qualità dell’abitare. Gli sguardi familiari, unitamente ai recenti interessi dei programmi pubblici e degli investitori istituzionali, dovranno favorire un’offerta di sistema – non solo immobiliare, ma sociale e finanziaria – coerente con i desideri sociali e le possibilità economiche dei nuclei». Sia le famiglie “sandwich” (quelle che devono occuparsi sia degli anziani che dei figli) che quelle in cui è presente un membro non autosufficiente sono maggiormente in cerca di risposte abitative che spesso il mercato non è pronto a offrire per quantità, qualità e, soprattutto, accessibilità.

Capacità finanziaria delle famiglie

Focalizzando l’attenzione sulla capacità finanziaria delle famiglie, l’indagine evidenzia però alcuni campanelli di allarme: in primis, l’aumento della componente di famiglie che hanno accumulato negli ultimi 12 mesi ritardi nel pagamento, sia dell’affitto che del mutuo, rispetto all’anno precedente, plausibilmente a causa di una graduale perdita del potere di acquisto dei redditi.
«In prospettiva – ha spiegato Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma – la capacità finanziaria delle famiglie sembra indebolirsi ulteriormente, recependo i segnali di difficoltà che provengono dal contesto internazionale fortemente compromesso dalla guerra in atto e dalla crisi energetica. La quota di famiglie che prevedono nei prossimi 12 mesi difficoltà nel pagamento del canone di locazione si è ampliata dal 27,9% al 31,4% delle famiglie in affitto. Scatta, quindi, in questi tempi di guerra, la reazione della casa vista come “rifugio”, “luogo di cura e di protezione”. In molti casi, infatti, la volontà di acquisto di casa può essere velleitaria e non trasformarsi in transazione che va a buon fine. Ma è interessante che proprio le famiglie catalogate come più sfiduciate guardino alla casa con questo interesse».

Cresce l’affitto, per scelta o necessità

Dopo due anni di flessione, i contratti di affitto delle abitazioni sono tornati a crescere: nel dettaglio, la quota di famiglie che ha fatto ricorso all’affitto di una o più abitazioni per un periodo superiore a 6 mesi è passata dal 4,2% nel 2021 al 5,6% nel 2022. La maggioranza delle famiglie, ossia il 58,7% delle famiglie coinvolte (rispetto al 64,1% dello scorso anno) reputa l’affitto l’unica opzione percorribile, a causa della mancanza di risorse economiche sufficienti per poter accedere al mercato della compravendita. A questo gruppo si affiancano quei nuclei familiari che considerano, invece, la proprietà poco conveniente per le spese da sostenere o che esprimono la preferenza per la liquidità e la volontà di non impegnarsi in un investimento così oneroso (15,3% delle famiglie; in lieve aumento rispetto allo scorso anno).

Tra chi possiede una seconda casa, cresce la tendenza, già rilevata nel 2021, di un maggior utilizzo sia per uso personale che come reddito supplementare, rispettivamente da parte del 30,6% e 30,8% delle famiglie,ancora per gli effetti del post pandemia che tendono a privilegiare le abitazioni agli alberghi e, più in generale, alle strutture collettive.