Aiutare i figli nell’acquisto di una casa è il desiderio di molti genitori. Senza il sostegno di mamma e papà, anzi, in questi ultimi anni di crisi economica, elevato tasso di precarietà e disoccupazione giovanile, il livello del mercato immobiliare residenziale sarebbe stato con ogni probabilità ridotto ancora di più ai minimi termini. Si tratta di un aiuto legittimo che, tuttavia, per non comportare problemi fiscali e civilistici – e per non pregiudicare una corretta gestione delle future questioni ereditarie – deve avvenire nel modo più trasparente possibile, con passaggi di denaro chiari e tracciabili. Succede invece che – per poca conoscenza della materia e magari proprio per paura di contravvenire alla legge – spesso si agisca in modo da mettere a rischio un’operazione che invece è del tutto lecita.

Sostanzialmente ci sono due strade percorribili per sostenere i figli nell’acquisto della casa – tema che è stato al centro di uno degli appuntamenti di “Comprar casa senza rischi”, incontri con la cittadinanza organizzati dal Consiglio notarile di Milano: o si cede ai figli una somma di denaro che poi verrà utilizzata per acquistare l’immobile, o si dispone direttamente dal proprio conto corrente il pagamento alla parte venditrice davanti al notaio.

La donazione di denaro con atto notarile
La prima ipotesi necessita di un doppio passaggio e di regola di due atti notarili. Il primo è la donazione del denaro, il secondo è la compravendita della casa, il cui prezzo sarà a questo punto pagato direttamente dai figli. Tra i vantaggi di questa soluzione – spiega un vademecum dei notai – c’è un elevato grado di chiarezza sui passaggi di denaro e la trasparenza nei rapporti familiari, specialmente se ci sono altri figli. Inoltre, dato che il passaggio di denaro avviene attraverso un atto registrato, è noto all’amministrazione finanziaria e quindi non sorge nessun tipo di problema davanti a eventuali verifiche fiscali sulla provenienza del denaro. Non emerge poi nessuna donazione dall’atto di compravendita, il che facilità l’eventuale successiva alienazione dell’immobile (vedi articolo in basso). Tra gli svantaggi c’è principalmente l’aumento dei costi, perché il notaio redige due atti. Inoltre la donazione di denaro va a erodere la franchigia di un milione di euro (limite su cui non si pagano imposte) di cui gode la tassazione sulla successione ereditaria.

Il pagamento dei genitori al venditore
La seconda ipotesi è invece più snella e meno costosa, perché si redige un solo atto e l’importo pagato non erode le franchigia per la successione. «Se l’atto è ben scritto – spiega il vademecum – è comunque garantita la chiarezza e la trasparenza dell’operazione», tuttavia «potrebbe accadere che la liberalità che emerga dall’atto di compravendita possa complicare la successiva rivendita della casa, sebbene tale rischio sarebbe privo di ragioni alla luce dei più recenti orientamenti dottrinali e giurisprudenziali». Potrebbe anche accadere «che l’atto di compravendita, ove ometta o comunque non sia chiaro nell’esplicitare che i genitori paghino in tutto o in parte il prezzo dovuto al venditore, non assicuri la necessaria chiarezza, sia nei rapporti famigliari, sia rispetto a eventuali controlli dell’Agenzia delle Entrate».

Il passaggio di denaro senza donazione
Una “variante” della prima ipotesi non presa esplicitamente in considerazione dal vademecum dei notai potrebbe però consistere anche in un passaggio di denaro – sempre “tracciabile” – da un conto corrente all’altro, senza che ci sia un atto di donazione davanti al notaio. Si tratta in realtà di una pratica molto diffusa, soprattutto nel caso i genitori coprano solo una parte dell’importo necessario all’acquisto, tipicamente (almeno) quello che non si riesce a finanziare con il mutuo. È una prassi che non va contro la legge, soprattutto se si tratta di un “importo non rilevante”. Un primo problema è però che in sostanza non esiste una soglia critica circa la somma donabile: la “rilevanza” dipende dal patrimonio di chi trasferisce i soldi, dal contesto, dall’area geografica e da altri criteri che solo il giudice potrà eventualmente stabilire in caso di contestazioni.

Il rischio redditometro
«La principale controindicazione di questi passaggi, oltre la mancata trasparenza per cui queste donazioni potrebbero essere sconosciute ad altri eredi – commentano dal Notariato – è che può più facilmente scattare un accertamento delle Entrate, a cui si dovrà documentare la lecita provenienza del trasferimento, cosa che può essere poco auspicabile per chi non ha mai avuto a che fare con l’amministrazione finanziaria». O comunque per chi preferisce non essere sottoposto a controlli fiscali. La spesa per una casa può infatti facilmente incappare nelle incongruenze vagliate dal meccanismo del cosiddetto “redditometro”: in sostanza quando si riscontrino differenze di più del 20% tra il reddito dichiarato dal contribuente e spese effettuate, cosa che accade facilmente nel caso dell’acquisto di una casa.

Mantenere il controllo sulla casa
Capita spesso che i genitori desiderino mantenere un qualche tipo di controllo sulla casa dei figli, per evitare che possano ad esempio rivenderla per ottenere liquidità. In questo caso il consiglio potrebbe essere quello di intestarsi un particolare diritto (per esempio l’usufrutto) o una quota di comproprietà. In questo caso vanno messi sulla bilancia i relativi costi in termini fiscali.

Le complicazioni in caso di successione
Tipicamente si decide di intestare l’immobile direttamente ai figli, per evitare di pagare l’Imu e le tasse d’acquisto sulla seconda casa e per prevenire il possibile inasprimento dell’imposta di successione (che oggi non si paga sotto il milione di euro). E magari per non dover ricorrere poi a un atto di donazione in futuro.

Le donazioni – si pensi anche al caso in cui l’immobile sia già in possesso dei genitori – possono infatti comportare due tipi di complicazioni. Da un lato altri eredi potrebbero rivendicare la parte di eredità a loro riservata dalla legge (la cosiddetta legittima): non è infatti possibile usare la donazione per sottrarre beni al proprio patrimonio disponibile. Dall’altro, per lo stesso motivo, il bene risulta difficilmente rivendibile. Questo perché al momento della preparazione dell’eventuale futuro rogito, il notaio, rilevando una donazione negli atti di provenienza, metterà in guardia il potenziale acquirente dai rischi di rivalsa. La circolazione di un bene donato incorre in questi problemi per 20 anni dalla donazione o per 10 dalla successione.

il sole 24 ore

Milano, Roma • Il giornalista e scrittore Beppe Severgnini, che ben ricordiamo ospite di Mario Breglia a una recente edizione del Forum Scenari Immobiliari guidare con esperienza una complicata sessione dedicata ai giovani dell’immobiliare, ha scritto per il New York Times un articolo dedicato a Milano, una città che si sente sempre più capitale d’Italia. Ovviamente sono subito divampate le polemiche, campanilistiche, inutili. Ma Severgnini ha solo scritto di un sentire comune.

Partiamo dalla notizia della locazione di Beni Stabili SIIQ a Fastweb nel progetto Symbiosis, che è solo l’ultima relativa a un importante progetto immobiliare di elevato standing e di moderna concezione (in termini di smart working e sostenibilità) che coinvolge un primario tenant di livello nazionale e internazionale. L’ennesima testimonianza che, quando si offre prodotto con certe caratteristiche, il mercato risponde “presente” anche su metrature e durate importanti. I moderni progetti immobiliari di sviluppo consegnati o pronti per esserlo, come nel caso del tanto atteso Symbiosis, diventano della bandiere delle compagnie stesse che identificano la qualità dell’immobile con la qualità del servizio offerto dalla propria compagnia, in mercati diversi. Allianz, Generali, UniCredit, Axa, Siemens, Google, Maire Tecnimont, Vittoria Assicurazioni, per non parlare di Unipol a Bologna e Intesa Sanpaolo a Torino, tutte società che si “specchiano” nell’edificio che occupano. Milano, e lo vediamo negli occhi degli operatori che incontriamo, sta vivendo un periodo di grande fermento dove la creatività si sposa con il mondo del business, seppur in un momento in cui le banche continuano a navigare a vista. Malgrado ci siano le elezioni in vista, non è che la città sia bloccata o particolarmente inquieta in vista della nuova Giunta; le polemiche politiche degli anni passati per ora sembrano “sottotraccia”, quasi che la città abbia capito di poter cavalcare una certa ripresa, a patto che la politica si limiti a svolgere il suo compito: semplificare l’attività imprenditoriale dei privati snellendo le procedure e rendendole più trasparenti, nonché salvaguardando la giustizia sociale nella sua parte più dedicata al pubblico. Più complicato ma affascinante il sapere dotarsi di una visione che sappia disegnare il futuro della città stessa, con un’ottica di lungo periodo. Milano è già oggi la capitale della finanza, della moda, del design, del fashion, della cucina, anche dell’arte se vogliamo, e certamente dell’immobiliare che fa da traino a tutto il mercato nazionale. Roma è una città che deve avere il coraggio di lasciarsi alle spalle un periodo ormai finito e affidarsi ai suoi giovani, che ci sono e sono molto bravi, ma è vittima più di Milano di una situazione politico-amministrativa sempre più confusa e dove non si vede all’orizzonte una personalità in grado di calamitare la ripartenza, dopo l’esperienza fallimentare di Marino. Dal pubblico non arrivano segnali confortanti, come si evince da una campagna elettorale per ora ingiudicabile. Il grande progetto del nuovo Stadio della Roma Calcio con annesso masterplan di Daniel Libeskind, le torri Telecom all’Eur nei palazzi dell’architetto Ligini, tutte operazioni di privati che invece potrebbero ridare slancio alla ripresa immobiliare e all’immagine internazionale della Capitale. E i nuovi progetti di qualità, lo abbiamo visto, danno fiducia ed energia positiva, fanno credere nel futuro, nella crescita del settore, nell’evoluzione della città, oltre che attirare l’attenzione degli investitori internazionali che guardano all’Italia ma non trovano prodotto adatto. I due giganti della logistica Prologis e Logicor (Blackstone) come abbiamo visto nel nostro Workshop dedicato, stanno puntando forte sull’area romana. Il rafforzamento manageriale del colosso CDP, il Gruppo Sorgente, InvestiRE e IDeA FIMIT (solo per citare due grandi gestori), le nuove sedi capitoline che stanno aprendo realtà importanti dell’immobiliare (più di una società in espansione ci ha invitato negli ultimi mesi a visitare le “nuovissima e bellissima” sede romana, non è solo un caso) ci fanno credere che la capitale politica possa ritagliarsi una visione diversa per il futuro. Pensiamoci bene: in Inghilterra hanno Londra e in Francia Parigi, nessuno può disporre di due città guida come Milano e Roma, forse solo la Spagna con Madrid e Barcellona. Sarebbe ora di fare un po’ più di sistema anche tra le due realtà simbolo del nostro Paese. Sono poco meno di tre ore di treno.

Fonte quotidiano immobiliare 28/4/2016

L’idea di una nuova edilizia per aiutare chi non ha una casa.
Lo stato crea un fondo da 2 miliardi di euro a cui partecipano privati e imprese.
Il fondo è gestito dalla Cassa depositi e prestiti e ne fanno parte lo stato italiano, investitori privati, fondazioni e associazioni di volontariato.
Lo scopo è trovare una soluzione al disagio abitativo aiutare i cittadini che non possono affittare una casa a prezzi di mercato e non hanno un reddito adeguato per un alloggio popolare.
Grazie al fondo nasce il sociale housing – edilizia privata sociale con spazi comuni per socializzare nel rispetto dell’ambiente con condivisione e solidarietà.
Ma quanto costa?
– 30 – 40% in meno rispetto al libero mercato
Chi vi puo’ accedere?
– studenti fuori sede che studiano nelle grandi citta’
– stranieri
– giovani coppie
– famiglie monogenitoriali
– nuclei familiari con un solo reddito

fonte post cittalia gennaio 2016

Secondo l’indice dei prezzi di idealista, a gennaio il valore delle case di seconda mano ha segnato un lieve rialzo dello 0,3%, attestandosi a una media di 1.979 euro/m2.
Nonostante il dato tendenziale mostri una lento ritorno su valori stabili, l’andamento anno su anno segna un calo pari a 3,6 punti percentuali. Il mercato italiano rimane asimmetrico, con zone ancora in fase di correzione dei prezzi e altre ancora stabili o in via di recupero.
Regioni
Sono 9 le regioni che hanno visto un incremento dei valori del proprio parco immobiliare nell’ultimo mese, con le performance maggiori in Veneto (2,6%), Friuli Venezia Giulia (2,1%) e Lombardia (1,9%). All’opposto, è il Molise (-3%) la regione dove le quatto mura si sono svalutate di più, seguita da Trentino Alto Adige (-2,6%), Piemonte (-1,7%) e Lazio (-1,3%).
Liguria sempre in cima alla graduatoria regionale dei prezzi, a una media di 2.737 euro al metro quadro, seguita da Lazio (2.615 euro/m2) e Valle d’Aosta (2.504 euro/m2).. La macroarea più economica è sempre la Calabria (972 euro/m2), seguita da Molise (1.095 euro/m2) e Basilicata (1.285 euro/m2).
Grandi città e capoluoghi
Aumenta da 46 a 51 il numero delle città capoluogo in terreno positivo a gennaio; tra queste Vercelli (3,7%), Macerata (3,6%) e Fermo (3,5%) sono i centri dove le aspettattive dei proprietari sono cresciute di più. Le performance peggiori su base mensile spettano invece a Terni (-7,4%), Viterbo (-7%) e Cuneo (-5,3%).
Nei capoluoghi e nei grandi centri le variazioni sono generalmente contenute in una forbice compresa tra il -1,5% e l’1,5%; fuori da questo range Milano (2,6%) e Bologna (1,8%) fanno segnare gli andamenti positivi più marcati; tonfo a Torino (-5%), sempre più giù Genova (-2,1%) e Roma (-1,5%).
Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.419 euro/m²) è la città più cara davanti a Milano (3.580 euro/m²) e Firenze (3.403 euro/m²), mentre la capitale (3.345 euro/m²) scende al quinto scalino del ranking dopo Siena (3.350 euro/m²). Dall’altra parte della graduatoria è ancora Biella il fanalino di coda con i suoi 792 euro al metro quadro.

Fonte Idealista 3/2/2016